La rentabilidad de la inversión en vivienda


En el entorno económico actual, en el que la rentabilidad de los depósitos hasta 12 meses está en mínimos del 0,01%, tan solo superados por entidades extranjeras que ofrecen tipos entorno al 0,60% TAE en plazos hasta seis meses y entre el 0,70% y el 1,30% TAE entre uno y cinco años, obtener rentabilidades significativas es sinónimo de asumir riesgos para los inversores.

Frente a este escenario histórico de tipos mínimos, con la incertidumbre y la volatilidad instalada en los mercados financieros, la inversión en activos inmobiliarios, considerada siempre un valor refugio debido a la razonable y sostenida rentabilidad que supone su explotación vía alquiler y a la apreciación del valor en el medio-largo plazo, puede ser una buena decisión.

Tras el paréntesis veraniego, en esta nueva entrada trataré sobre la inversión en vivienda para destinarla al alquiler y/o futura venta, que es perfectamente compatible con su adquisición en régimen de Cooperativa, detallando cómo calcular su rentabilidad y los parámetros que pueden ayudarnos a comparar y decidirnos entre distintas oportunidades de inversión.

Cuando hablamos de rentabilidad de la inversión en una vivienda, tendremos que tener en cuenta dos sumandos; la rentabilidad de su explotación, normalmente vía alquiler, más la rentabilidad de su futura venta, distinguiendo entre rentabilidad bruta y neta en función de si tenemos en cuenta o no los impuestos asociados.

RENTABILIDAD BRUTA (%) = (R. Alquiler + R. Venta) x 100 / Coste de la vivienda


RENTABILIDAD NETA = RENTABILIDAD BRUTA - IMPUESTOS

Según el Banco de España, la rentabilidad bruta anual de la vivienda en España (alquiler más revalorización por venta) alcanzó valores de hasta el +23,6% durante la burbuja inmobiliaria (2000-2007), que cayeron a tasas interanuales de hasta el -11,6% en la crisis post-burbuja (2008-2013).

Para esos mismos períodos, la rentabilidad bruta anual por alquiler se situó entre +6,5% y +2,8%, siendo su gráfica un anticipo en el tiempo de la tendencia en las variaciones de la rentabilidad anual total.

Durante el primer trimestre de 2020, por tanto antes de la actual crisis de la Covid-19, la rentabilidad bruta anual fue según el Banco de España del 6,9% y la rentabilidad bruta anual por alquiler, del 3,7%


En el siguiente gráfico, podremos ver su evolución.



Como ya expuse en la primera entrada de este blog, cualquier estadística, máxime a nivel nacional, debemos entenderla como una tendencia de los valores medios, sin aplicación concreta a una vivienda en particular, ya que el precio de cualquier vivienda es muy sensible a la ubicación de esta, por lo que dicha estadística variará de un municipio a otro, y dentro de cada municipio de un barrio o ámbito a otro y de una calle a otra, pero nos sirve para hacernos una idea de los niveles de rentabilidad en el segmento de la vivienda respecto de otras inversiones.

Por tanto, si has invertido en una vivienda, puedes calcular su rentabilidad en el período que desees en base a las fórmulas anteriores. Para ello, en el primer sumando calcularemos la Rentabilidad Bruta del Alquiler en el período que queramos considerar, como la diferencia entre todos los ingresos obtenidos y todos los gastos soportados, y entre ellos, deberemos tener en cuenta los siguientes:

Rentabilidad Bruta del Alquiler


1. INGRESOS:

1.1. Renta obtenida por alquiler.


2. GASTOS:

2.1. Comunidad de Propietarios (Cuotas ordinarias, derramas, etc.).

2.2. Consumos de agua y energía (períodos no alquilados).

2.3. Mantenimiento (Caldera, Inst. Gas, etc.), reparaciones y mejoras.

2.4. Seguros (Cuotas S.Hogar, Protección de impagos, etc.)

2.5. Tasas municipales no repercutidas al inquilino (basuras, etc.).

2.6. Posibles gastos legales (Abogados, procuradores, etc.)

2.7. Otros gastos imputables.

Para calcular la Rentabilidad Neta del Alquiler, tendremos en cuenta el pago de los impuestos asociados, entre ellos:


3. IMPUESTOS:

3.1. Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles. I.B.I.

3.2. I.R.P.F. Parte del impuesto derivada del alquiler de la vivienda.

Para el segundo sumando, calcularemos la Rentabilidad Bruta de la Venta de la vivienda, como la diferencia entre el importe de su adquisición y el importe de su venta, incluyendo todos los gastos asociados, y entre ellos, deberemos tener en cuenta los siguientes:

Rentabilidad Bruta de la venta de la vivienda


4. INGRESOS:

4.1. Valor de venta.


5. GASTOS (tanto en la compra como en la venta de la vivienda):

5.1. Valor de compra de la vivienda

5.2. Gastos de Notaría.

5.3. Gastos de Registro de la Propiedad.

5.4. Gastos de Gestoría.

5.5. Gastos de Formalización/Cancelación del préstamo hipotecario.

5.6. Intereses financieros.

5.7. Seguros y avales.

5.8. Altas y depósitos en Compañías de Suministros.

Para calcular la Rentabilidad Neta de la venta de la vivienda, tendremos en cuenta el pago de los impuestos asociados, entre ellos:


6. IMPUESTOS:

6.1. IVA/ITP en la compra de la vivienda.

6.2. IIVTNU. Plusvalía Municipal en la venta de la vivienda.

6.3. I.R.P.F. Parte del impuesto derivada de la ganancia/pérdida patrimonial en la venta de la vivienda.

Así pues:


RENTABILIDAD BRUTA (%) = (R. Alquiler (1)-(2)+ R. Venta (4)-(5)) x 100 / Coste de la Vivienda


RENTABILIDAD NETA = RENTABILIDAD BRUTA – Impuestos (3)+(6)

Si estás pensando en invertir en una vivienda, para realizar una estimación de su rentabilidad deberás aplicar las mismas fórmulas, haciendo una estimación de varios factores, tales como período estimado de la inversión, cantidad inicial invertida, financiación necesaria y su coste, ingresos previstos por alquiler y su evolución en el tiempo, revalorización de la vivienda hasta el momento de su venta, haciendo distintas simulaciones para encontrar la rentabilidad deseada.

Para comparar la rentabilidad de diferentes oportunidades de inversión entre distintas viviendas, podemos utilizar el indicador denominado PER (Price Earnings Ratio), universalmente aceptado en la valoración de activos inmobiliarios.

El PER equivale al número de veces que el precio del alquiler de una vivienda está contenido en el coste de adquisición de una vivienda o, dicho de otro modo, el número de años que tardaríamos en pagar una vivienda con sus rentas por alquiler.

PER = Coste total de la vivienda / Renta anual por alquiler.

Como vemos, este indicador no tiene en cuenta la revalorización de la vivienda, solo las rentas por alquiler de la misma, pero es un método fiable para comparar entre distintas oportunidades de inversión.

Si atendemos a los valores trimestrales de rentabilidad bruta anual publicados por el Banco de España (ver tabla anterior), podríamos deducir el valor a pagar en la compra de la vivienda. Dado que el último valor de renta bruta anual por alquiler es de 3,7% en marzo de 2020, obtendríamos un PER de 1/(3,7/100) = 27,03 años.

Así, si consideramos una renta bruta anual de 1.500€ x 12 meses = 18.000 € /año, el precio a pagar por la vivienda no debería superar los 18.000 x 27,03 = 486.540 €.

No obstante, como he dicho, el precio de venta y de alquiler de una vivienda es muy sensible a su localización, y así podemos encontrarnos que el PER de una vivienda en determinadas zonas de San Sebastián puede ser de 28 años, mientras que el PER de una vivienda en determinadas zonas de Badajoz puede ser de 16 años, y en Madrid o Barcelona podemos encontrar diferencias de 9 años entre distintos barrios de la ciudad, por lo que los valores dados por el Banco de España deben tomarse como tendencias medias a nivel nacional y el cálculo debe afinarse en cada vivienda concreta en función de los valores de compra y de alquiler de la ubicación exacta de la vivienda, haciendo los estudios de mercado correspondientes y adoptando los valores correspondientes a rentabilidades netas, considerando los impuestos asociados tanto en la compra de la vivienda como en el alquiler de esta.

Para calcular el PER de una determinada zona podemos ayudarnos de distintos portales inmobiliarios de tasadoras o páginas de publicaciones de viviendas en venta o alquiler, aunque dichos valores serán aproximados y para cualquier inversión necesitaremos de una tasación válida a efectos del mercado hipotecario.

Una vez que tengamos calculado el PER de la zona, podremos comparar entre distintas oportunidades de inversión, incluso en casos de compra para vivienda habitual podremos conocer si es más interesante comprar o alquilar, en función de si su PER es inferior o superior al PER de dicha zona y para ello, sin especular con futuras revalorizaciones de su valor de venta, entre dos viviendas a elegir, nos decidiremos tanto para inversión como para destinarla a vivienda habitual por aquella cuyo PER sea inferior, siendo más rentable cuando su PER sea menor que el PER de la zona donde esté ubicada.

En resumen, invertir en vivienda puede ser una buena elección en el momento actual donde es difícil encontrar inversiones más rentables exentas de elevados riesgos, existiendo precios interesantes de compra tanto en vivienda nueva como usada y con un mercado de alquiler cada vez más maduro, constituyendo la cooperativa la mejor oportunidad para adquirir una vivienda a estricto precio de coste.

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