Las declaraciones responsables, ¿la mejor solución para el sector residencial?

Actualizado: jun 21

Estos días de atrás conversaba con un buen amigo y colega sobre el sector inmobiliario y las distintas crisis, burbujas, contracciones y expansiones vividas en esta actividad tan cíclica del mercado residencial y coincidíamos en que, a lo largo de estos últimos treinta años de actuación profesional, si ha existido un denominador común ha sido el excesivo plazo en la tramitación de las licencias y permisos por parte de las administraciones públicas actuantes.


Los doce meses de media para la obtención de una sencilla licencia urbanística de obra nueva -bastantes más si se trata de un edificio a rehabilitar con algún tipo de protección- o los dos o tres meses mínimos necesarios para obtener una licencia de primera ocupación, suponen una pérdida absurda de tiempo y dinero, difícil de justificar y más aún de entender.


Estos plazos burocráticos, excesivos e innecesarios, y muy superiores a la media de países de la Unión Europea, actúan negativamente sobre la creación de riqueza en nuestro país, retraen la inversión extranjera y suponen para las cooperativas y promotores un incremento significativo de los costes de realización de las viviendas por el aumento de los costes financieros, especialmente en las licencias de primera ocupación, donde los intereses a pagar con todo el préstamo dispuesto son muy elevados.

Por otro lado, para muchas cooperativas de vivienda que tienen firmada una opción de compra sobre la parcela, el retraso en la obtención de la licencia puede incluso llegar a poner en riesgo la viabilidad de la promoción, ya que en la mayoría de los casos solo pueden perfeccionar la opción con la financiación bancaria otorgada tras la licencia de obra, necesitando recurrir a financiaciones puente no bancarias, mucho más caras, para no perder la parcela y continuar con la actividad cooperativa.


Las administraciones se han mostrado a lo largo de todos estos años ineficaces para disminuir dichos plazos, siendo habitual ver a los técnicos municipales en despachos con cajas de proyectos de suelo a techo, midiendo planos con escalímetros para desesperación de cooperativas y promotores, que ven como su dinero se escapa lentamente por la ventana, cuando no sus negocios inmobiliarios.

Sin embargo, ahora, ante la crisis económica derivada del Covid-19, las administraciones están aunando esfuerzos para dinamizar el sector inmobiliario, por la importante generación de puestos de trabajo y su alta contribución al PIB, anunciando la implantación del sistema de declaraciones responsables y comunicaciones previas en la tramitación de las licencias urbanísticas en algunas comunidades autónomas, al objeto de minimizar los plazos de concesión de las licencias necesarias y activar con la mayor celeridad el sector.

En Madrid, la Comunidad ha anunciado la modificación de la Ley de Suelo y el Ayuntamiento de Madrid aprobará una nueva Ordenanza de Simplificación de Trámites Urbanísticos (OSTUM), unificando la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas (OMTLU) y la Ordenanza de Apertura de Actividades Económicas (OAAE).


La noticia ha sido acogida con gran expectación por el sector, que venía reclamando una simplificación normativa, la eliminación de tramites innecesarios y la digitalización y tratamiento electrónico de éstos, pero ¿es este el sistema que necesita el sector residencial?

Indudablemente es necesario poner fin al excesivo control y la interminable burocracia existente, porque se han demostrado como el mayor obstáculo en el proceso de transformación del suelo y en la producción de viviendas nuevas. Hay que recordar que este sistema ya fue implantado en 2012 en el segmento comercial en la Comunidad de Madrid, al objeto de evitar prácticas poco honestas en la aceleración o retraso de determinados expedientes y la proliferación de la figura del conseguidor.


En los segmentos de retail y de actividades terciarias será mucho más fácil la simplificación administrativa, sin embargo en el sector residencial, la sustitución generalizada sin más del procedimiento reglado y ordenado en el que se establecía la comprobación por parte de la administración y, por tanto, la ausencia de un acto administrativo autorizando una determinada actuación urbanística o edificatoria, puede conllevar una gran inseguridad jurídica para las cooperativas y promotores, si no se regula adecuadamente el procedimiento y los plazos para la inspección por parte de la administración.


Debido a la complejidad técnica y normativa que conlleva proyectar y construir un edificio de viviendas, lo óptimo sería mantener el control administrativo a través de informes de viabilidad urbanísticos tramitados de forma más ágil con instrumentos y recursos digitales y electrónicos que permitan en un tiempo máximo de un mes la detección de errores de difícil subsanación durante la ejecución de las obras, y el inicio inmediato de estas. El control administrativo más profundo del proyecto podría realizarse de forma paralela en los primeros meses de obra con la intervención de entidades colaboradores urbanísticas (ECU) o mediante la actuación de entidades privadas que auditen y certifiquen que los proyectos cumplen la normativa de aplicación, redundando en importantes ahorros de costes, manteniendo la calidad del proceso.


Para las cooperativas y promotores no es una solución aplazar el control administrativo a la terminación del edificio, en plazos que hoy ni siquiera están regulados y que imposibilitarían que las obras terminadas pudieran inscribirse en los Registros de la Propiedad, con la inseguridad jurídica que supondría para las entidades financieras, los cooperativistas y compradores y el resto de los intervinientes en el proceso.


Los Colegios Oficiales ya han indicado que, para los proyectistas, no contar con la aprobación previa de la administración supondrá, además de la inseguridad comentada, un aumento de la responsabilidad contraída ya que, en caso de advertirse incumplimientos normativos en edificios finalizados, su subsanación conllevaría importantes costes materiales y en ocasiones cuantiosos daños y perjuicios a cooperativas y promotores.


Por tanto, ¡bienvenida sea la iniciativa adoptada! que sin duda redundará en reactivar nuestra economía a través del sector inmobiliario tan importante en la generación de riqueza y empleo, pero en el segmento residencial, creemos que debe articularse de manera que se mantenga el control urbanístico y el otorgamiento de los actos administrativos sobre lo proyectado y lo edificado, haciendo compatible la necesaria seguridad jurídica con la simplificación de los trámites burocráticos y la minimización de los plazos de intervención de las administraciones.

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