Cooperativas gestionadas por inCoop
Guía de preguntas frecuentes.
ASPECTOS GENERALES:
¿Qué es una Cooperativa de viviendas?
De acuerdo con la legislación en vigor, una Cooperativa de viviendas es una entidad que asocia a personas físicas que necesitan alojamiento para sí o para sus familiares, asociadas en régimen de libre adhesión, baja voluntaria y de gestión democrática, que tienen por objeto procurar exclusivamente la vivienda deseada a sus socios. Las empresas y sociedades que no sean entes públicos o institucionales que necesiten alojamiento para sus empleados, no pueden ser socios.
La participación y control del proceso y la ausencia de ánimo de lucro mercantil son quizás sus características principales, ya que los socios son los auténticos promotores de sus viviendas a estricto precio de coste (autoconsumo), eliminándose el beneficio del promotor, no produciéndose entre el socio y la Cooperativa un negocio jurídico de compraventa, sino una adjudicación de una vivienda en propiedad (o en su caso de cesión de uso), en cumplimiento del objeto social cooperativo.
La sociedad cooperativa tiene personalidad jurídica propia distinta de la de sus socios, al igual que ocurre en las sociedades de capital, pero su modelo es bien distinto.
¿Es lo mismo que una Comunidad de Propietarios o una Comunidad de Bienes?
No. Una Comunidad de propietarios o de bienes puede también promover viviendas, pero carece de personalidad jurídica propia (aunque a efectos fiscales funcionen como un ente fiscal independiente), lo que normalmente dificulta la gestión y la participación real de sus miembros (comuneros).
¿Cómo se regula una Cooperativa?
Todas las Cooperativas se regulan por las siguientes disposiciones:
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Ley 4/1999, de 30 de Marzo de Cooperativas de la Comunidad de Madrid
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Ley 20/1990, de 19 de diciembre, sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas.
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Estatutos y normas internas de la Cooperativa.
Para garantizar su estatus legal, la Cooperativa debe quedar válidamente inscrita en el Registro de Cooperativas.
¿Cómo se constituye una Cooperativa?
Desde un punto de vista legal, la constitución una Cooperativa es una decisión que corresponde exclusivamente a un grupo de personas (normalmente, un mínimo de tres) que, cumpliendo los requisitos legales y estatutarios para ser socios, acuerdan en asamblea la constitución de la nueva entidad (Asamblea Constituyente), o, lo que es más habitual, otorgan directamente ante notario la escritura pública de constitución.
En la práctica, casi siempre, la iniciativa de constituir una Cooperativa de viviendas está impulsada por otra entidad, siendo los casos más frecuentes los siguientes:
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Cooperativas creadas por colectivos: Estas Cooperativas de viviendas suelen formarse en empresas, sindicatos, colegios profesionales, asociaciones vecinales, etc. que tramitan la creación de la sociedad cooperativa. En el momento de su constitución formal se designa el Consejo Rector y los interventores que han de figurar en la escritura pública de constitución. Independientemente de cómo surgen estas cooperativas suelen contratar una Gestora para que les asesore y gestione en los asuntos propios de la promoción y de la sociedad.
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Cooperativas directamente creadas por gestoras: Surgen por iniciativa de empresas dedicadas a prestar servicios de gestión inmobiliaria, con posibilidades de disponer de suelo para construir viviendas o intermediar en su adquisición y que para desarrollar la promoción promueven la constitución de cooperativas a las que se irán incorporando como socios las personas interesadas; a estas empresas es a las que se le viene llamando, abreviadamente, gestoras. Este modelo, muy implantado en la actualidad, puede entrar en contradicción con los principios básicos del cooperativismo si la Gestora exagera su protagonismo y coarta, en la práctica, a la cooperativa, razón por la que es muy importante, más que nunca, que los socios conozcan y ejerzan los derechos de información y participación recogidos en la legislación cooperativa; de lo contrario cabe el peligro de caer en una especie de seudocooperativismo del todo rechazable.
En inCoop participamos de ambos modelos, realizando un asesoramiento y gestión activa y profesional, pero observando siempre los principios cooperativos por los que la sociedad, a través de la Asamblea General de Socios y de su órgano de administración, el Consejo Rector, determinan y adoptan democráticamente todas las decisiones del proceso como promotores de sus viviendas, erigiéndose en los únicos protagonistas de la promoción inmobiliaria.
¿Por qué se necesita la contratación de una Gestora? ¿A qué se deben sus honorarios? ¿La Gestora dispone del dinero de la Cooperativa?
Tanto los socios como el Consejo Rector de la Cooperativa, no tienen tiempo material ni suelen tener la experiencia y recursos necesarios para llevar a cabo todas las actividades que requieren la administración de la sociedad Cooperativa y el desarrollo de la promoción inmobiliaria, siendo necesario contratar la prestación de dichos servicios con una empresa que cuente con la experiencia y recursos idóneos para tal fin. La elección de la gestora es clave ya que su intervención se convierte en garantía de éxito del objeto social, optimizando los recursos disponibles, anticipando los posibles problemas o desviaciones, y posibilitando las soluciones óptimas, prestando un asesoramiento continuo al Consejo Rector durante todo el proceso y una dedicación permanente a los socios.
La Gestora no dispone en ningún momento de los fondos económicos de la Cooperativa, que serán controlados y utilizados exclusivamente por el Consejo Rector de la Cooperativa, con la autorización previa de la Entidad Financiera y la compañía aseguradora (o la propia entidad) que expide el seguro de afianzamiento de las aportaciones realizadas por los socios.
Los servicios que la gestora presta a la Cooperativa están detallados en el correspondiente contrato de prestación de servicios, donde se refleja la cuantía de los honorarios y los distintos hitos en que los percibirá.
Dichos honorarios son un coste más en el desarrollo de la promoción, como el de los arquitectos, técnicos o empresa constructora.
Entonces, la gestora es pieza clave para el éxito de la Cooperativa, ¿no?
La Gestora es siempre una pieza clave para el éxito de una promoción en régimen de Cooperativa, sea cual sea su iniciativa por la que se constituyó, hasta el punto de que las Entidades Financieras, a la hora de facilitar la financiación necesaria, la condicionan a la experiencia, profesionalidad y solvencia de la Gestora.
La trayectoria continuada del equipo de profesionales de Incoop gestionando miles de viviendas en todo tipo de desarrollos residenciales, especialmente en régimen de cooperativa, nos ha hecho acreedores a la confianza de las más importantes Entidades financieras, con las que trabajamos habitualmente.
Pero, ¿quien es el verdadero promotor de las viviendas a construir?
La Cooperativa es el único promotor de las viviendas que realiza para sus socios.
Corresponde únicamente a la Cooperativa, a través de sus órganos de decisión y administración, la toma de decisiones y la adopción de los acuerdos pertinentes a lo largo de todo el desarrollo de la promoción.
La Gestora asesorará y gestionará las decisiones de los socios y el Consejo Rector.
¿Qué debería comprobar antes de adherirme a una Cooperativa?
Si Vd. desea adherirse a una Cooperativa de viviendas, sería conveniente que comprobase:
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Que la Cooperativa está constituida en escritura pública.
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Que está inscrita en el Registro de Cooperativas, que vela por la legalidad de las actuaciones.
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Que la Gestora contratada tiene la experiencia y recursos idóneos para prestar los servicios requeridos en el desarrollo de la Promoción.
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Que la Cooperativa es propietaria o tiene un contrato de opción de compra firme del solar donde pretende llevar a cabo las viviendas para sus socios.
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Que la Cooperativa tiene un acuerdo de financiación de la Promoción con una entidad financiera de reconocido prestigio, y tiene abierta una cuenta bancaria especial en ella, quien vela por la disponibilidad de las aportaciones realizadas por los socios
¿Cómo funciona una Cooperativa?
La Cooperativa funciona bajo un régimen democrático en todas sus determinaciones, adoptando todas sus decisiones a través de sus órganos sociales, nombrados y controlados por los socios.
Los órganos sociales son:
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La Asamblea General: Órgano supremo formado por todos los socios, en el que se delibera y toman acuerdos referentes a la sociedad y a la Promoción, de forma democrática, teniendo cada socio voz y voto. Las cuentas anuales junto con el informe de gestión y el de auditoría se presentan anualmente ante este órgano para su aprobación.
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El Consejo Rector: Órgano de gobierno y gestión que representa los intereses de la Cooperativa con sujeción a la ley, los estatutos y la política fijada por la Asamblea General. El Consejo Rector es elegido por la Asamblea General de socios.
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El interventor: Socio elegido por la Asamblea General con objeto de inspeccionar y fiscalizar ciertas actividades de la Cooperativa.
¿Qué derechos tendré como socio?
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Derecho a formar parte de la Asamblea General de Socios y del Consejo Rector.
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Derecho a formular propuestas y participar con voz y voto en todas las decisiones a adoptar.
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Derecho a recibir toda la información y aclaración de dudas sobre la Promoción.
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Derecho a que la Cooperativa le adjudique la vivienda y anejos elegidos.
Y, ¿qué obligaciones?
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Asistir a las Asambleas generales, salvo causa de fuerza mayor.
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Cumplir con los acuerdos aprobados por los órganos sociales.
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Realizar las aportaciones obligatorias al Capital Social y a la Financiación de la Promoción
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No perjudicar el funcionamiento ni los intereses sociales.
¿Qué documentos deberé firmar para adherirme a la Cooperativa?
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Solicitud de adhesión a la Cooperativa.
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Contrato de adhesión y elección de vivienda.
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En algunos casos, análisis por la entidad financiera seleccionada, para la aprobación de su solvencia económica.
Si me adhiero a la Cooperativa, ¿tendré que reunirme en numerosas ocasiones, quitándome tiempo personal?
La asistencia y participación en las Asambleas Generales es un derecho de los socios que constituye la esencia del desarrollo en régimen de cooperativa, siendo valorada muy positivamente por los socios desde las primeras reuniones.
Sin embargo, la gestión integral, activa y participativa que desarrollamos desde inCoop, hace que los socios tengan en todo momento la información puntual y detallada del estado de la cooperativa y de la promoción, facilitando su control y agilizando las reuniones de la Asamblea o Consejo Rector que los socios deseen celebrar.
inCoop pone a su disposición todo su equipo de profesionales para atenderle y contestar todas sus dudas, enviarle la documentación que Vd. requiera y mantenerle informado en todo momento de la evolución de la Cooperativa y de la Promoción residencial.
¿Qué ventajas obtendré adhiriéndome a una Cooperativa frente a una compra de la vivienda a un promotor?
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Un precio menor en la obtención de la vivienda, al no existir el beneficio promotor.
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El control total del desarrollo de la Promoción, que se traduce en el tipo de edificio a construir, la elección de las calidades y acabados, zonas comunes, instalaciones, etc.
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Una mayor personalización de su vivienda.
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Una participación activa durante todo el desarrollo de la promoción, dentro de un funcionamiento democrático en la adopción de acuerdos.
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Información total y transparente sobre el progreso de la Promoción.
¿Tendré acceso a la documentación de la Promoción? ¿Puedo disponer de todos los contratos?
Sí, todos los socios tienen acceso a la documentación de la Cooperativa y de la Promoción, quedando a su disposición cualquier información que pudiera solicitar en base al principio de transparencia y claridad que prima.
¿Qué garantías tengo de que finalmente obtendré mi vivienda o recuperaré todo mi dinero?
La Promoción en régimen de Cooperativa es una forma segura de obtención de su vivienda, no sujeta a la evolución de un promotor ni ninguna empresa que pudiera quebrar, ya que la Cooperativa es quien promueve las viviendas, pudiendo sustituir en cualquier momento a cualquiera de los agentes intervinientes en la Promoción que no cumplieran los contratos suscritos.
Todas las aportaciones que Vd. realice quedarán depositadas en una Cuenta Especial de la Entidad Financiera que la Cooperativa seleccione, quien por ley no autorizará que se realicen pagos contra estas aportaciones que no sean necesarios para el desarrollo del proyecto. Por otro lado, y también de acuerdo con la legislación en vigor, una vez obtenida la licencia urbanística de obra, todas las aportaciones que Vd. haya realizado quedarán garantizadas por un aval de dicha entidad o un seguro de afianzamiento, de forma que la Cooperativa deberá adjudicarle y entregarle su vivienda en una fecha concreta, o devolverle las aportaciones realizadas en unión de los intereses legales del dinero aportado.
¿Qué posibilidades hay de que nunca empiecen las obras o se retrasen hasta el punto de que ya no me interese la vivienda?
Para que la Cooperativa pueda iniciar las obras son necesarios dos requisitos fundamentales:
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que el Ayuntamiento de Madrid haya otorgado la licencia urbanística de obras.
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que la Cooperativa disponga de la financiación necesaria para la realización de la promoción.
Si alguno de los dos hitos se retrasasen excesivamente sobre lo previsto, Vd. podrá solicitar la baja en la Cooperativa y la devolución de las cantidades aportadas hasta la fecha.
¿Cómo se realiza la elección de vivienda?
De acuerdo con las Normas de la Promoción que aprueben todos los socios.
Hay cooperativas que en el momento de adhesión de un socio, otorgan a este un número de socio para la futura elección de vivienda. Este sistema fue propio de épocas pasadas del boom inmobiliario, donde no se garantizaba al socio la vivienda que finalmente se le adjudicaría, y en la práctica está en desuso.
inCoop propone en las cooperativas que gestiona que los socios elijan las viviendas disponibles por riguroso orden de adhesión a la Cooperativa, que se hace efectivo cuando el socio ingresa la aportación obligatoria al Capital Social y la aportación obligatoria a la financiación de la Promoción.
Con ello, desde el momento de su adhesión, el socio sabe que su futura vivienda será la elegida, sin sorteos ni elecciones posteriores.
COSTE DE LA PROMOCIÓN Y PRECIO DE LAS VIVIENDAS.
¿Cuál es el coste de la Promoción? ¿Cómo se calcula?
El coste final de una Promoción es estrictamente la suma de todos los gastos incurridos en el desarrollo de la misma, sin inclusión de ningún beneficio promotor, pudiendo resumirse en:
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Suelo
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Licencias, impuestos y avales
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Gastos jurídicos, Notarías, Registros
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Gastos financieros
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Honorarios técnicos
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Construcción
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Honorarios de Gestión y comercialización
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Seguros
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Otros gastos
Estos gastos son decididos únicamente por los socios en Asamblea General o por el Consejo rector en la parte que tenga delegada por la Asamblea.
El Consejo Rector, con el asesoramiento de la gestora, redacta y aprueba un Plan Económico y Financiero (y su correspondiente Plan de Aportaciones por los socios a la financiación de la Promoción) en el cual se incluyen con detalle los gastos en que se prevé incurrir en la realización de la Promoción, en base a presupuestos y ofertas solicitadas previamente a profesionales y empresas del sector, el cálculo de los impuestos y tasas asociados y las previsiones financieras. Una vez confeccionado es trasladado a la Asamblea General de socios para su aprobación y seguimiento.
¿Cómo se determina el precio de cada vivienda?
El coste total de la Promoción se reparte entre las fincas de la promoción (viviendas, trasteros y garajes) en función del coeficiente de participación de cada finca en la Promoción, determinando así el precio su precio estimado de adjudicación.
A su vez, el coeficiente de participación de cada finca en la Promoción se determinada en base a su superficie (una vivienda más grande tiene proporcionalmente mayor coeficiente).
A juicio de los socios, opcionalmente podrían incluirse ponderaciones a dicho cálculo, por altura, por orientación, etc., como habitualmente sucede en el mercado inmobiliario.
¿Se trata de un precio cerrado?
El precio final de la vivienda será el resultado de los costes finales de la misma, por lo que tan solo puede determinarse con total precisión en el momento de adjudicación y entrega de la vivienda, pudiendo sufrir variaciones al alza o a la baja sobre las estimaciones realizadas en el Plan Económico y Financiero durante el transcurso de la Promoción.
El presupuesto de ingresos coincidirá siempre con el presupuesto de gastos, por lo que un incremento de los gastos llevará aparejado un incremento en el presupuesto de ingresos, con el consiguiente aumento en el precio de adjudicación de las viviendas y la modificación del Plan de Aportaciones a la financiación de la Promoción aprobado por la Cooperativa.
No obstante, una vez se acotan los costes más importantes, como la compraventa del solar, construcción, honorarios técnicos, de gestora, etc., el precio de adjudicación final no varía demasiado.
El Plan Económico y Financiero ¿es un documento estático?
No, el Plan Económico y Financiero y el Plan de Aportaciones de los socios a la financiación de la promoción, son documentos que están evolucionando hasta el final de la promoción con la adjudicación y entrega de las viviendas.
Se realiza un seguimiento al menos con carácter trimestral de los mismos, teniendo los socios el control económico del desarrollo de la promoción en todo momento.
Existe algún control externo del Plan Económico y Financiero.
Si. La Entidad Financiera designada para la financiación de la promoción analiza la viabilidad de los cálculos y estimaciones realizados en el Plan Económico y Financiero y el Project monitor designado tras la firma del préstamo promotor, realiza un seguimiento y control del mismo hasta la entrega de las viviendas a los socios.
¿Podré ver el precio desglosado de todas las partidas?
Sí. El Plan económico y Financiero deberá ser aprobado por Vd. en la Asamblea General de socios y estará a su disposición para su consulta en todo momento.
¿Tiene facultades la Gestora para autorizar nuevos costes no aprobados inicialmente?
No, toda modificación sobre el Plan Económico y Financiero debe ser aprobada por la Asamblea General de Socios o el Consejo Rector, la gestora no tiene capacidad para realizar modificaciones sobre éste.
¿A qué impuesto está sujeta la adquisición de las viviendas de la Promoción?
Los socios deberán añadir a todas las aportaciones que realicen a la financiación de la Promoción por la adquisición de la vivienda y sus anejos inseparables (trastero y plazas de garaje) el importe correspondiente al I.V.A. aplicable en cada momento, que actualmente es del 10%
Solo en plazas de garaje adicionales que no sean anejos inseparables se aplicará el tipo de IVA del 21%
FINANCIACIÓN.
¿Cómo se financia la promoción?
Habitualmente las promociones se financian de las siguiente forma:
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con las aportaciones de los socios a la financiación de la promoción (25% aproximado de los costes totales)
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con un préstamo promotor, al que podrán subrogarse los socios. (75% aproximado de los costes totales)
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con una póliza de crédito para financiar el pago del IVA de la compra del suelo a suscribir.
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¿Cómo se financiará la Promoción?
¿Qué pagos debo realizar?
En el momento de la adhesión a la Cooperativa deberá realizar una aportación al capital social, que habitualmente es de 1.000,00€.
Durante el desarrollo de la promoción deberá realizar las aportaciones establecidas en el Plan de Aportaciones por los socios a la financiación de la Promoción, hasta completar habitualmente el 25% aprox. del precio estimado de la vivienda, más su IVA correspondiente.
A la entrega de la vivienda deberá abonar el importe restante hasta completar el precio de adjudicación más IVA, pudiendo optar por tres opciones:
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Abonándolo en metálico
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Subrogándose al préstamo promotor suscrito por la Cooperativa (solo deberá pagar el IVA correspondiente)
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Hipotecar su vivienda con otra entidad financiera de su agrado, para lo que la Cooperativa, sin coste alguno, cancelará el préstamo correspondiente a su vivienda.
Las cantidades que aporte ¿están garantizadas?
Sí, las aportaciones están totalmente garantizadas, en base al cumplimiento de la normativa Ley 57/1968, de 27 de Julio, por la que se aprueba la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
El Socio ingresará de forma separada a cualquier otra clase de fondo, las aportaciones a la financiación de la Promoción, los fondos existentes en dicha cuenta serán indisponibles sin la aprobación de la Entidad bancaria (y en su caso aseguradora), quien garantizará que cualquier disposición que se realice sea para atender a los gastos incurridos en la realización de la Promoción.
¿Cuál es el importe máximo de financiación que previsiblemente obtendré?
La Cooperativa solicitará el máximo préstamo promotor que pueda serle concedido a varias Entidades financieras.
El importe suele oscilar entre el 75% y el 80% de los costes de la Promoción.
¿Podré financiar la construcción de mi vivienda con un préstamo de otra entidad?
No. La Cooperativa suscribirá un único préstamo con una sola Entidad, quien ostentará la garantía hipotecaria sobre todas las fincas de la promoción, pudiendo los socios acogerse a dicha financiación o no, en caso de disponer del capital necesario para el pago del precio estimado de adjudicación de su vivienda y anejos.
En caso de que disponga de todo el capital y no quiera financiación, ¿qué ahorro tendré?
En el caso de disponer de todo el capital necesario para pagar el precio estimado de adjudicación de su vivienda y anejos, el/la socio/a deberá solicitar en el momento de su adhesión que no desea que la Cooperativa pida financiación para la realización de sus fincas.
Con anterioridad a la firma del préstamo promotor entre la Cooperativa y la Entidad Financiera, deberá aportar en una cuenta especial separada y bloqueada el importe total restante del precio estimado de su vivienda, como garantía de pago para el resto de socios.
La Cooperativa irá pagando la construcción de su vivienda de dicha cuenta, según el grado de avance de la misma, al igual que se hace para el resto de las viviendas.
El ahorro se calculará descontando de los costes financieros no incurridos los mayores gastos de afianzamiento de las aportaciones realizadas y cualquier otro gasto imputable a esta opción.
ADJUDICACIÓN Y ENTREGA DE LA VIVIENDA
¿Cuándo me entregará la Cooperativa mi vivienda?
La adjudicación de vivienda en escritura pública y entrega de llaves, se efectuará una vez obtenida la Licencia de Primera Ocupación y recepcionadas las edificaciones a la empresa constructora.
¿Podré inspeccionar mi vivienda antes de firmar la escritura pública de adjudicación para comprobar su estado?
Si. Vd podrá inspeccionar en detalle su vivienda y elaborar una lista de repasos por las posibles deficiencias que pudiera advertir, para que sean resueltas por la Constructora.
Para su seguridad, su lista de repasos será la segunda lista, porque la primera será confeccionada por la Dirección Facultativa antes de que Vd. realice su inspección, por lo que cuando Vd. inspeccione su vivienda, no debería encontrar deficiencias en la misma.
¿Quién asumirá los gastos de escrituración?
Dependerá de lo acordado por la Asamblea General de Socios. Lo habitual es que los gastos correspondientes al otorgamiento de la escritura pública, notario, registro e impuestos, sean por cuenta de cada Socio.
En caso de que cualquier socio no desee subrogarse al préstamo promotor contratado por la Cooperativa, los gastos de cancelación de dicho préstamo promotor serán por cuenta de la Cooperativa.
¿Qué garantías tendrá mi vivienda una vez entregada?
El seguro decenal de daños a la edificación es la garantía de responsabilidad de los agentes intervinientes en la edificación de los daños o vicios que esta pudiera tener, en base a tres plazos:
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10 años para los daños causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, forjados… y que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
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3 años para los vicios o defectos de los elementos constructivos que afecten a la habitabilidad.
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1 año para los daños que se produzcan en los elementos de acabados o terminación de obra.
Adicionalmente, en el contrato con la constructora se ha previsto una retención del 5% del importe de la obra, que no será devuelta a la constructora hasta pasado un año, y siempre que todos los defectos advertidos durante este plazo hayan quedado totalmente subsanados.
Esperamos que esta pequeña Guía de preguntas frecuentes te haya sido útil. Por otro lado, es normal que te surjan dudas sobre el sistema en Cooperativa, y estaremos encantados de resolverlas atendiéndote en la forma que prefieras, bien telefónicamente o bien presencialmente en nuestras oficinas por nuestro equipo de profesionales.