Un año más hacemos balance inmobiliario de lo que nos deja el año que ahora finalizamos, en este caso un 2020 que siempre recordaremos como el año en que la pandemia lo cambió casi todo, intentando anticipar lo que puede depararnos un 2021 que se presenta con más incertidumbre que nunca, pero en el debemos poner todas nuestras esperanzas y esfuerzos de superación y normalización.
El sector inmobiliario y el segmento de la vivienda residencial no han sido ajenos a la crisis derivada de la pandemia y así lo reflejan estos nueve meses desde que el Covid-19 irrumpiera en nuestras vidas y nuestra economía.
De forma análoga a otros sectores, en 2020 hemos asistido a un descenso de la actividad inmobiliaria que, con toda probabilidad, se prolongará en 2021. Según los últimos datos publicados por el Consejo General del Notariado, entre marzo y junio asistimos a un desplome en el número de transacciones realizadas, que alcanzaron un 69% en el mes de abril y, tras tres meses de subidas, entre julio y septiembre, fruto del optimismo por la superación de la primera ola de la pandemia, la desescalada en el gran confinamiento y las operaciones embalsadas realizadas, en octubre las transacciones volvieron a caer un 7,8% reflejando que la recuperación de la actividad inmobiliaria está ligada a la recuperación de la economía general del país, y la segunda ola no ha hecho más que frenarla y contraer de nuevo el PIB un 0,8% en el cuarto trimestre.
En 2021 veremos descender aún más el número de compraventas, debido a la retracción de la demanda por la incertidumbre sobre la recuperación de la economía y el empeoramiento de la tasa de paro que se originará en cuanto se produzca la retirada de los estímulos fiscales del Gobierno que ahora tienen de algún modo anestesiado al sector. El miedo tiene un importante efecto paralizador. La obra nueva recortará en parte la oferta de vivienda adecuándola al menor ritmo de compraventas (los visados de obra nueva acumulados entre enero y septiembre se situaron un 24% por debajo de los registrados en 2019), lo que hará que el precio de venta no se desplome pero, en segunda mano, es más previsible un incremento de la oferta por la salida al mercado de viviendas que ahora están larvadas provenientes de herencias y de ventas necesarias para asegurar la liquidez de muchas familias y que conllevarán inevitablemente a una bajada en los precios.
Con todo, el efecto de una tercera ola y la idea de que la vivienda bajará de precio significativamente en el próximo año podría incrementar el descenso en el número de compraventas.
En relación con los precios, todos los expertos coinciden en que 2020 habrá supuesto una bajada general media del precio de la vivienda en las áreas metropolitanas de las capitales españolas entorno al 3 o 4%, y que en 2021 puede bajar entre un 4 y un 5% adicional, lo que sumaría una caída acumulada que podría llegar al 9% de media.
Ya sabemos que el segmento de la vivienda está caracterizado por la heterogeneidad debida a la localización concreta del inmueble y que estas cifras no son aplicables directamente sin matizarlas por ubicación, pero nos muestran una clara tendencia que comenzaba con el cambio de ciclo inmobiliario y la corrección general del sector con que iniciábamos 2020, agravada por el efecto del Covid-19 que ha generado el deterioro de la actividad económica primero por el confinamiento y luego por las restricciones a la actividad y movilidad, correcciones de precio que continuarán hasta que la economía y el empleo se recuperen.
Madrid registrará en 2020 caídas inferiores a las que podremos ver en otras capitales de provincia, en torno al 3% con respecto a 2019, ya que su oferta sigue siendo escasa para la demanda existente, sin embargo, el impacto del Covid-19 puede aumentar en el momento en que cesen los estímulos a empresas, empleo y renta, detrayendo la demanda e incrementando la salida a la venta de nuevas viviendas de segunda mano y, por tanto, tirando de los precios a la baja, con correcciones para 2021 entorno al 4%.
Las zonas situadas al sur de la capital, más expuestas a la crisis, cerrarán 2020 y registrarán en 2021 mayores descensos, llegando a un 10% acumulado sobre 2019. En el extremo contrario, áreas como Salamanca, Retiro o Chamberí registrarán un mejor comportamiento con caídas acumuladas del 5 al 6%.
El área metropolitana de Barcelona tendrá un comportamiento ligeramente peor que Madrid, con caídas del 5% en 2020 y del 4% en 2021, debido al mayor tensionamiento de precios en los siete años anteriores, a su mayor dependencia del turismo y la mayor retracción de la inversión fruto de la inseguridad generada por la política de vivienda de la Generalitat y el Ayuntamiento.
Las capitales más dependientes del turismo, como Málaga, Valencia o Tenerife cerrarán 2020 con descuentos superiores, de entre el 5% y el 6,5% este año debido a la retracción de la inversión extranjera, aunque los expertos vaticinan que los mayores descensos se producirán en Ávila, Guadalajara, Huesca y Tarragona, por la propia dinámica de sus mercados regionales.
Por último, entre los cambios de tendencia en la preferencia de vivienda observados en 2020, el confinamiento y el teletrabajo han provocado un mayor interés por viviendas más amplias, con mucha luz natural y con mayores zonas comunes ajardinadas y terrazas, que ahora son preferidas a viviendas mejor ubicadas en el centro de la ciudad, pero con peores prestaciones.
Así, disponer de una habitación adicional a los dormitorios para poder teletrabajar, amplias terrazas, dotaciones comunitarias o la cercanía a espacios verdes próximos son más valorados que una localización preferente en la ciudad cercana al lugar de trabajo, características que son más fáciles de encontrar en promociones nuevas de la periferia de las grandes ciudades, a un precio significativamente menor.
No obstante, la pandemia será controlada, esperemos que más pronto que tarde, y buena parte de las medidas de teletrabajo volverán a ser progresivamente residuales, por lo que los compradores de vivienda deberían sopesar ahora detenidamente las alternativas de ambos modelos residenciales.
Para terminar, un mensaje de esperanza, fundamentado en la realidad de la vacuna contra este virus y el deseo de una pronta recuperación de la sanidad y la economía a medio plazo, que permita el acceso a una vivienda a cientos de miles de personas que siguen necesitando encontrar soluciones a la creación de sus hogares.