La vivienda en tiempos de coronavirus

El inicio en los próximos días de la desescalada en Madrid en el proceso de confinamiento que estamos sufriendo a causa del coronavirus, me ha parecido un buen momento para iniciar este blog, en el que reflexionar sobre la actualidad del sector inmobiliario residencial en general y de las cooperativas de vivienda en particular, en un momento tan convulso y lleno de incertidumbre como el que vivimos. En el blog, que está dirigido al usuario de vivienda, intentaré presentar de una forma fácil y comprensible los asuntos de mayor interés del sector de la vivienda.


Este primer post pretende reflexionar sobre los interrogantes que se plantean entorno al sector residencial en esta crisis del coronavirus, ya sea desde el punto de vista de los potenciales compradores y vendedores que buscan el mejor momento para adquirir o vender su vivienda, del potencial inversor atento a los ciclos de inversión-desinversión, o del adquiriente de una vivienda en ejecución.

La rápida propagación de la enfermedad y la potencial gravedad de sus manifestaciones ha llevado a todos los países afectados al confinamiento inicial de su población y a la paralización de su economía para hacer frente a la emergencia sanitaria, con mayor o menor afección, en función de las medidas adoptadas y las estrategias implantadas por cada uno de ellos.


El mundo no ha vivido una experiencia global tan traumática desde la II Guerra Mundial y nuestro país se encuentra en un momento especialmente crítico en lo económico y en lo social, sin duda debido a nuestra realidad política de los últimos cinco años, en la que hemos asistido a cuatro elecciones generales, tres investiduras fallidas y dos mociones de censura, con el resultado de un parlamento fracturado y un Gobierno que no ha hecho posible la adopción de acuerdos de estado ni abordado el saneamiento de nuestra economía a través de la reducción del gasto y la deuda pública, en un período en el que España creció por encima de la media europea y recaudó más impuestos que nunca, con el triste resultado de necesitar ser rescatados por la Unión Europea ante el revés sufrido por la pandemia.


En este marco de brusco parón de la actividad y destrucción del tejido productivo, con una caída previsible del PIB entorno al 10% para este año y una tasa de desempleo entorno al 20% en 2020 y del 18% en 2021, ¿cómo evolucionará el sector de la vivienda durante esta crisis?


Es obvio que la profundidad de la crisis y el ritmo de recuperación serán fundamentales, ya que el sector inmobiliario progresará en consonancia con la economía del país. La clave será la evolución del número de contagios, que determinará la duración de las medidas de contención y por tanto el mayor o menor daño económico.


A priori, podríamos simplificar el análisis y llegar a la conclusión que correlaciona crisis global con desplome de precios de la vivienda, pero conviene tener en cuenta las diferencias entre la crisis de 2008 y la actual crisis.

En comparación con la recesión económica iniciada en 2008, de carácter sistémica, que afectó primero al sistema financiero y arrastró al resto de sectores económicos, la actual crisis tiene un componente cíclico, que es fundamental que no se convierta en sistémico o estructural por nuevos rebrotes ya que, hasta que la pandemia no esté controlada, no podrá conseguirse la recuperación económica.


A diferencia de la crisis de 2008, todo apunta a que en esta ocasión las consecuencias a corto plazo serán más importantes y que el efecto de los bancos centrales, al no ser una crisis de origen financiero, no será de tanta ayuda. En la crisis de 2008 faltaba dinero por el gran endeudamiento de empresas y familias y la desconfianza de los mercados, sin embargo, en esta crisis, lo que se necesitan son políticas económicas acertadas para que el dinero llegue a las empresas y familias más necesitadas, de forma que la eficacia de éstas será otro factor determinante en la recuperación de la economía.


Aunque en la actual crisis las empresas y familias están menos endeudadas y el sistema financiero está más capitalizado y sano, ambas crisis tienen en común sus consecuencias; fuerte destrucción de empleo y la necesidad de endeudamiento para superar los efectos económicos a corto y medio plazo.


En el sector residencial, la crisis de 2008 estuvo precedida por la creación de una burbuja inmobiliaria posibilitada por el dinero prácticamente ilimitado que el sistema financiero inyectaba al sector inmobiliario en créditos a muy bajo coste, con el resultado de un exceso de oferta de vivienda a precios muy superiores al valor real de los inmuebles, que sufrieron una profunda corrección en los años posteriores ante la ausencia de inversores y la fuerte contracción de una demanda que aplazó cualquier decisión de compra hasta asegurar la continuidad de sus puestos de trabajo y recuperar, en parte, su nivel salarial.

En esta crisis de 2020, no se dan aquellos precedentes. El sector financiero, muy castigado por la adjudicación de activos inmobiliarios ilíquidos, como grandes carteras de suelo en desarrollo y promociones a medio construir, corrigió los errores cometidos en el pasado, estableciendo las bases de una financiación más racional a los promotores a través de un riguroso análisis de riesgos, exigiéndoles una mayor vinculación en el proyecto, restringiendo significativamente el crédito para la compra de suelos, evitando el uso de pólizas de crédito de circulante para la compra de estos y otros fines o limitando las disposiciones en el tramo de construcción para atender exclusivamente los gastos del mismo, es decir, monitorizando permanentemente el riesgo durante la realización del proyecto.


De la misma forma, limitó la financiación a los compradores en porcentajes más razonables del 75 - 80% del valor de compra, descartando aquellos perfiles prácticamente insolventes por sus bajos ingresos o la precariedad de su empleo.


Con estas bases, y tras el desplome de precios en el entorno del 40% vivido entre los años 2008 y 2013, el sector inmobiliario inició su recuperación a finales de 2015, con subidas de precios entorno al 16% desde entonces y hasta el primer trimestre de 2020, dando ya señales de agotamiento en el trimestre precedente, en que comenzaron a moderarse los ritmos de venta y los incrementos de precio.


En este punto y de cara a posteriores posts de este blog, recuerdo que el sector residencial tiene un marcado componente local, debido a que el coste del suelo representa un importantísimo porcentaje del precio final de la vivienda, en ocasiones superior al 50% del mismo, variando significativamente de un municipio a otro, e incluso dentro del mismo municipio en grandes poblaciones, por lo que tomaremos cualquier estadística general como datos de conjunto para analizar tendencias.

Aprovecho también para recordar una obviedad, que sin embargo a veces es objeto de interpretaciones erróneas, y es que la variación en el ritmo de venta de las viviendas y la variación de los precios de venta de las viviendas no son la misma cosa, y he comprobado que muchos usuarios tienden a confundirlas cuando oyen noticias sobre la evolución de unos y de otros.


Para realizar una estimación de la evolución del sector residencial en la presente crisis, es decir, del ritmo de venta de viviendas y sus precios de compraventa, es necesario analizar por separado la situación actual de los promotores inmobiliarios y de los potenciales compradores, separando dos segmentos bien distintos, la vivienda de obra nueva y la vivienda de segunda mano.


En relación con la vivienda de obra nueva, la situación de las empresas promotoras de viviendas es bien diferente a la que tenían en el estallido de la crisis de 2008.

En estos momentos los promotores no presentan ratios de endeudamiento elevados, la mayoría de ellos estarían por debajo del 25-30% del valor de sus activos, ni carteras de suelo que lastren sus balances, ni un stock elevado de viviendas sin vender, habiendo desarrollado desde la anterior crisis habilidades empresariales e implantado estructuras organizativas más funcionales y ajustadas a una producción más racional.


Por otro lado, para cumplir con las exigencias de las entidades financieras en la concesión del préstamo promotor, las promociones en ejecución tienen unos niveles de ventas con contrato superiores al 50% desde su inicio, por lo que el promotor tiene bastantes meses, en ocasiones más de un año, para comercializar la otra mitad de la promoción, plazo que será más reducido si la construcción está más avanzada, pero también será más reducido el número de viviendas por comercializar.


En estas promociones iniciadas, que cuentan con financiación bancaria para su ejecución, el ritmo de ventas disminuirá, como en el resto de promociones, ante una demanda insegura, pero no es previsible una bajada significativa de los precios de las viviendas, ya que implicaría tener que bajarlos también a las viviendas vendidas, con la imposibilidad para el promotor de repercutir dichas bajadas al vendedor de suelo o al constructor, con quien ya tiene cerrados sus contratos.


Hay que precisar que los costes de construcción, que han venido experimentando fuertes subidas en los últimos 5 años por la escasez de la mano de obra, no van a trasladar ningún descuento de forma inmediata, debido al decalaje superior a un año con que reacciona frente al sector promotor.

Del otro lado, no es previsible que los compradores sobre plano que necesitan sus viviendas en la fecha pactada, tienen acceso a una financiación con bajos tipos de interés y en un gran número de casos una liquidez elevada, desistan de los contratos privados firmados con la pérdida de cantidades importantes para buscar otra vivienda con descuentos importantes que no encontrará en el corto plazo ni en el segmento de la obra nueva.


Por tanto, en promociones de vivienda de obra nueva iniciada, no es previsible una bajada significativa de precios a corto plazo. Sin embargo, una vez concluida la construcción y entregadas las viviendas vendidas, a medio plazo, los promotores acabarán ajustando el precio de aquellas viviendas que quedaran pendientes de entrega, en mayor o menor porcentaje en función del número de dichas viviendas, pero por lo general no representará para estas compañías un problema insalvable que obligue a un desplome de precios.


En cuanto a las promociones de viviendas de obra nueva que actualmente están en fase de pre-comercialización, en las que los clientes han entregado pequeñas cantidades en forma reserva y que todavía no tienen licencia para iniciar las obras ni financiación bancaria contratada, el ajuste puede ser mayor, pero dependerá de cada promoción. En términos generales, aunque la oferta de vivienda nueva existente está bastante por debajo de la capacidad de absorción del mercado, todas sufrirán una disminución considerable en el ritmo de unidades vendidas por la retracción de la demanda en lo que resta de 2020 y 2021, que dependerá de la evolución de la pandemia y sus efectos en la economía y en las condiciones laborales y, aquellas que no presenten una buena adecuación entre el precio de venta y su ubicación y calidad, acabarán ajustando su precio en mayor medida.

La mayor incógnita la representan las promociones de obra nueva no iniciadas que las compañías tienen programadas en sus planes de negocio, que pondrán en el mercado de una forma mucho más espaciada acorde a la evolución de la demanda, y que diseñarán en función del coste de suelo incurrido, ajustando las calidades a los precios máximos que el mercado pueda absorber en cada caso. En el caso de las promotoras con más recursos, parte de estos suelos podrían ser destinados al build to rent, para sí o para terceros, hasta que el mercado se regularice, evitando caídas bruscas de precios.


El segmento de la vivienda de segunda mano sufrirá también un descenso acusado en el número de transacciones durante esta crisis y, previsiblemente, que diversos estudios estiman entre el 10% y el 20% para finales de 2020, superiores en todo caso a los de la vivienda de obra nueva, y que dependerá por supuesto de la situación y calidad de la vivienda a vender, pero también de la profundidad del ajuste de precios de las viviendas nuevas disponibles y sobre todo de la urgencia que puedan tener los vendedores.


Ya aprendimos en la pasada crisis de 2008 que la retracción de la demanda acaba generando un problema sostenido de salida de stock que se agrava con el tiempo, por lo que los propietarios que se vean obligados a vender, deberían hacerlo cuanto antes, con un descuento que anticipe el descenso escalonado que sufrirán las viviendas en paralelo a la caída del PIB y el aumento del desempleo, ya que ir siempre por detrás de la demanda solo conlleva vender más tarde y a precios inferiores.


En este segmento de segunda mano, la ubicación de la vivienda será decisiva, dado su enorme peso en el precio de venta, ya que estas viviendas no pueden competir con las calidades, instalaciones y dotaciones de las viviendas nuevas, pero si lo hacen en la mayor consolidación del entorno, medios de transporte públicos y cercanía al trabajo, por lo que la bajada de precios será más intensa en viviendas de la periferia y zonas con menores rentas y problemas de desempleo, donde se incrementará la oferta de viviendas disponibles y se desajustará más de la demanda.


Por el contrario, todos aquellos inversores que no tengan necesidad de vender deberían esperar e incluso analizar las oportunidades de nuevas inversiones que aparecerán en los próximos meses, aprovechando las rentabilidades que seguirá ofreciendo la vivienda destinada al alquiler, en un mercado que la vivienda siempre ha actuado como valor refugio.


Este segmento del alquiler, que ofreció el mayor incremento de rentabilidad en los últimos tres años, sufrirá igualmente correcciones de forma general tanto por la disminución de profesionales y estudiantes desplazados y de los extranjeros residentes, cuyo poder adquisitivo disminuirá probablemente, como por un incremento de la oferta existente, fruto de la entrada en este mercado de muchas viviendas turísticas y de otras destinadas a la venta que, temporalmente y hasta que pase la crisis, se pondrán en alquiler. Se beneficiarán de este ajuste quienes aplacen la decisión de compra por inseguridad laboral o simplemente por pérdida de capacidad económica para acceder a una vivienda, siempre y cuando las decisiones políticas no provoquen la reducción del número de viviendas disponibles en alquiler por la inseguridad jurídica creada en los arrendadores o la intervención del mercado limitando las rentas a pagar. Esta misma semana, el Banco de España ha alertado de que la limitación de las rentas en un mercado conformado en un 90% por particulares, podría conllevar la retirada del mercado de un importante número de viviendas y, como resultado, una subida de los precios, efecto por otro lado ya comprobado en Berlín.


Es necesario incidir en la importancia del mercado del alquiler para ofrecer una alternativa viable a todas aquellas personas que no pueden acceder a una vivienda y favorecer la movilidad y el progreso económico del país, siendo acuciante el aumento del ya deficitario parque de viviendas en alquiler, tanto libres como sociales, mediante la colaboración público-privada y políticas acertadas que no menoscaben la seguridad jurídica de los arrendadores, ya sean empresas o particulares.


¿Y qué papel deben jugar las cooperativas de vivienda en esta crisis?


Un papel fundamental, como siempre ha sucedido en los momentos en que el acceso a la vivienda se ha convertido en un problema social.

Las cooperativas de vivienda deben canalizar la colaboración de las Administraciones públicas para garantizar el acceso a la vivienda a los ciudadanos con mayores dificultades, tanto en propiedad como en alquiler. El Ayuntamiento de Madrid firmará en las próximas semanas un acuerdo para activar suelos públicos a través de las cooperativas de vivienda, y destinará 60 millones de euros a la rehabilitación de viviendas, la promoción de viviendas asequibles y la creación de un gran parque público de viviendas en alquiler. La Comunidad de Madrid ha decidido impulsar un gran pacto por la vivienda que permita proteger un derecho constituido en nuestra Constitución.


En general todas las administraciones son conscientes de que el sector residencial puede ser el motor que impulse la recuperación económica en esta crisis, ya que cada vivienda nueva promovida genera 2,5 puestos de trabajo, tiene una incidencia del 10% en el PIB del país y actúa transversalmente impulsando el crecimiento de distintos sectores económicos, por lo que deben agilizar la concesión de permisos y licencias, cuyo efecto temporal y económico dispara los costes de la promoción.


Las cooperativas pueden y deben ser también claves para aquellas personas que buscan una vivienda con las mayores calidades, instalaciones y dotaciones en las mejores ubicaciones, participando de un modelo que minimiza los riesgos de la promoción, cuenta con un acceso preferente a la financiación bancaria y permite el acceso a la vivienda a estricto precio de coste, aprovechando las mejores condiciones en la compra de suelo y la contratación de la construcción a medio plazo.


Las crisis representan también oportunidades y no cabe duda de que por muy intensa que esta sea, saldremos de ella reforzados en lo social y lo económico. En esta ocasión, contamos con un sector residencial más saneado y eficiente, que deberá orientarse a ser más solidario y más sostenible.


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