En el actual entorno económico mundial, la pregunta del millón en estas últimas semanas vuelve a ser si bajará el precio de la vivienda en nuestro país.
La subida de los tipos de interés, unida a las altas tasas de inflación existente y las probabilidades de que muchas economías de la eurozona entren en recesión, son en sí mismos indicadores de una probable reducción de la demanda y un enfriamiento de los mercados residenciales, pero para hablar de corrección de precios es necesario atender a la singularidad del mercado inmobiliario español dentro de los países de nuestro entorno europeo o de los Estados Unidos.
Diversos organismos europeos llevan alertando del riesgo existente en mercados inmobiliarios del centro y norte de Europa, recomendando desde 2019 a países como Noruega, Suecia, Dinamarca, Holanda, Luxemburgo o más recientemente, Alemania, Austria o Hungría que corrijan los desequilibrios existentes al objeto de frenar el recalentamiento de precios y la formación de burbujas inmobiliarias.
En nuestro país la situación actual es bien distinta. España sufrió el pinchazo de su burbuja inmobiliaria en 2008, efecto que duró hasta bien entrado 2014, produciéndose severísimas correcciones de precios que, en la mayoría de casos, ha supuesto que en 2022 no se alcancen aún los niveles de precios existentes en 2007.
Por tanto, en nuestro país, salvo algunas localizaciones puntuales donde el mercado pueda estar más tensionado, los precios no están recalentados como lo están en los países relacionados.
El sector inmobiliario español ha corregido los errores cometidos durante el boom inmobiliario. La financiación bancaria, el gas que hincha las burbujas inmobiliarias, financia a promotoras y a particulares de forma racional y bajo criterios de riesgo, requiriendo de éstas que realicen la compra del suelo con fondos propios y exigiendo proyectos viables que acrediten una buena acogida por los compradores mediante niveles de comercialización elevados en el arranque de las promociones, y limitando a los compradores la financiación al 80% del precio de compra o valor de tasación de la vivienda.
En el momento actual las familias presentan niveles de endeudamiento mucho más bajos que los que tenían en la formación de la burbuja, habiendo aumentado sus niveles de ahorro significativamente desde la crisis de 2008 y la pandemia del Covid de 2020 y, si las perspectivas de mantenimiento de los niveles de empleo y la evolución de los salarios se mantienen estables, el esfuerzo financiero en la compra de vivienda, actualmente del 30% de los ingresos familiares, no será un factor determinante para aplazar la decisión de compra.
La ralentización de la demanda y el aplazamiento de la decisión de compra se producirá temporalmente hasta que las familias cuantifiquen la evolución de la inflación y el encarecimiento del préstamo hipotecario por el incremento de los tipos de interés, tengan certeza de la estabilidad de sus puestos de trabajo y niveles salariales y, sobre todo, comprueben el comportamiento del precio de la vivienda en el corto plazo.
Los fundamentales del mercado inmobiliario español siguen siendo óptimos. Precios no recalentados, demanda estable y rentabilidades por encima del bono soberano español que siguen atrayendo a inversores privados e institucionales, factores que influirán en el mantenimiento de los precios.
En el segmento de vivienda de segunda mano, sobre todo en aquellos casos de vivienda más económica de familias más vulnerables a la inflación y al incremento de los tipos de interés de sus hipotecas variables, la presión de venta puede conllevar una corrección de precios en provincias con una menor demanda.
Sin embargo, en el segmento de la obra nueva, los promotores vienen sufriendo desde hace más de un año un aumento en los costes de construcción por la escasez de mano de obra y el incremento de precios de los materiales que, unido al incremento del servicio de la deuda, provocan una bajada del beneficio requerido a la promoción que hace difícil que puedan bajar los precios de venta de las viviendas. En la mayoría de los casos, dado que han comprado los suelos con recursos propios y por tanto sin deuda bancaria, los promotores optarán por aplazar el inicio de las promociones a bajar precios, como ya demuestra el dato de que existen más viviendas terminadas que viviendas visadas.
En las promociones iniciadas que no alcancen el nivel de preventas exigidas por el banco, preferirán retirarlas del mercado a bajar precios.
Por tanto, en el segmento de obra nueva, con una oferta escasa que no cubre la demanda en muchos municipios (casos de Madrid, Barcelona, etc.), los precios, salvo correcciones puntuales, se mantendrán tensionados sin bajar.
En los próximos meses asistiremos a un incremento del número de promociones en régimen de Cooperativa, siendo muchas las promotoras que ya están lanzando bajo este régimen sus promociones, por las importantes ventajas en este nuevo ciclo.
En inCoop siempre hemos creído en la promoción de vivienda en régimen de Cooperativa, independientemente de los ciclos inmobiliarios, uniendo al importante ahorro económico por su adquisición a precio de coste, la participación, transparencia, rigor y profesionalidad en su desarrollo.
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